Hvordan beregner man afkast på ejendomsinvestering?
Når man vil vide, hvad en investeringsejendom reelt giver i afkast, må man starte med at se på det årlige regnestykke for selve ejendommen. Det handler om at tage de samlede lejeindtægter for året og så trække alle driftsomkostningerne fra. Driftsomkostninger dækker over mange ting – for eksempel ejendomsskat, forsikring, udgifter til løbende vedligehold, administration, og måske tabt leje hvis der er tomgang. Differencen mellem indtægter og udgifter kaldes for ejendommens netto driftsresultat (eller NOI – Net Operating Income). Dette tal er grundlaget, fordi det viser, hvad ejendommen tjener, helt uden at tage hensyn til lån og finansiering.
Brug nøgletal til at måle afkastet
For at vurdere om investeringen er god, kigger man ofte på nogle specifikke nøgletal. Et centralt et er afkastningsgraden (også kaldet cap rate). Det findes ved at dividere netto driftsresultatet (NOI) med ejendommens værdi (enten købsprisen eller markedsværdien). Afkastningsgraden giver et billede af det direkte afkast, som om man havde betalt kontant. Et andet vigtigt tal er egenkapitalens forrentning, ofte omtalt som cash-on-cash return. Her ser man på, hvor meget cash flow der er tilbage hvert år, efter at renter og afdrag på lån er betalt, og holder det op imod den egenkapital, man selv har lagt i projektet. Endelig er der potentialet for værdistigning over tid, som også er en del af det samlede afkast, men som typisk først bliver til reelle penge, den dag ejendommen sælges.